NUEVAS EXENCIONES EN EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS

Exenciones que incorpora la Ley 27.802

La Ley 27.802 (art. 190), al sustituir el inciso n) del artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, incorpora dos exenciones en el ámbito inmobiliario, ambas con vigencia a partir del 1° de enero de 2026:

En materia de alquiler

A partir de los ejercicios iniciados desde el 1 de enero de 2026, quedan exentas las rentas obtenidas por el alquiler de inmuebles destinados a casa habitación.

En estos casos no resulta aplicable la deducción prevista en el inciso k) del artículo 85 de la ley. (Deducción del 40%)

En materia de compraventa

Queda exento el resultado derivado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles alcanzados por el artículo 99, que se enajenen o transfieran a partir del 1° de enero de 2026, en los términos que establezca la reglamentación. (Con anterioridad, estas rentas se encontraban alcanzadas por el impuesto cedular a la alícuota del 15%).

Reglamentación - Decreto 406/2026

Alquiler y casa-habitación

Sustituye el art. 83 del Reglamento:

Define “casa-habitación” como el inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita.

La exención por locación o sublocación alcanza a todas las unidades que el locador o sublocador afecte a ese destino, siempre que el inmueble revista exclusivamente el carácter de casa-habitación para el locatario o sublocatario, e incluye el importe abonado por el uso de muebles, accesorios o servicios que suministre el propietario.

Alcanza a las ganancias devengadas a partir del 1° de enero de 2026, con independencia de la fecha de celebración del contrato. 

Modifica el art. 204 del Reglamento:

Limita la deducción del 40% por casa-habitación cuando el locador sea persona humana o sucesión indivisa, en concordancia con la no aplicación del inc. k) del art. 85 que dispone la ley.

Enajenación de inmuebles

Incorpora un artículo sin número a continuación del art. 83 del Reglamento:

Se eximen los resultados obtenidos por personas humanas y sucesiones indivisas, residentes o no en el país, por la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre inmuebles situados en la Argentina, cuando las operaciones se realicen a partir del 1° de enero de 2026.